Il Consiglio di Stato si pronuncia sui poteri di intervento dei Comuni rispetto alle locazioni turistiche non imprenditoriali.
Commento alla sentenza n.2928/2025, sez. V, Consiglio di Stato.
di REBECCA BRIGNANI.
La sentenza n. 2928 del 2025 della V Sezione del Consiglio di Stato reca un’analitica ricostruzione della disciplina in materia di locazioni turistiche e delle relative pronunce anche costituzionali, rilevanti per la decisione afferente al caso postosi nel Comune di Sirmione, Lombardia.
In particolare, il giudizio ha riguardato gli atti (incluso il relativo Regolamento comunale) sulla cui base è stata inibita alla parte ricorrente la locazione turistica in forma non imprenditoriale di alcuni immobili siti a Sirmione.
Nella sentenza, il Giudice dell’appello ha ricostruito le fonti rilevanti, a partire dalla Legge costituzionale n.3/2021, la quale ricomprende la materia del turismo nella competenza “residuale” (e “tendenzialmente esclusiva”) delle Regioni (cfr Corte Cost., sent. n. 214 del 2006), riconoscendo, tuttavia, la possibilità per lo Stato di intervenire nel caso di materie di competenza esclusiva di tipo trasversale, tra le quali vi è la libertà contrattuale generale e la specifica libertà del proprietario di un immobile di stipulare contratti di locazione. A quest’ultimo proposito, nella pronuncia si sottolinea che gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione (art. 53, D.Lgs. n. 79/20119).
Con riferimento, poi, alla L.R. Lombardia n. 27/2015, che all’art. 7, lett. e, attribuisce ai Comuni compiti di vigilanza e controllo, anche ai fini della lotta all’abusivismo, sulle strutture ricettive (incluse case e appartamenti vacanze), il Collegio ha affermato come tale potere non si estenda anche alla vigilanza e al controllo “sulla stipula dei contratti di locazione turistica, al di fuori dell’esercizio di un’attività imprenditoriale”, statuendo altresì come non sussista, su questo aspetto, una potestà regolamentare in capo alle Autorità locali.
Inoltre, il Consiglio di Stato ha precisato che la preventiva presentazione della comunicazione di inizio attività cui sono soggette tutte le locazioni turistiche gestite in forma non imprenditoriale (art. 38, L.R. Lombardia n.27/2015) è da indentificarsi quale adempimento “precedente ed esterno” al contratto di locazione turistica che resta disciplinato dal diritto privato. Sul punto, pertanto, è stato escluso l’obbligo di presentazione di una SCIA, cui sono soggetti solo coloro che, direttamente o tramite intermediario, esercitano l’attività di locazione turistica in forma imprenditoriale, conformemente al disposto di cui all’art. 13-ter, D.L n. 145 del 2023, conv. in L. n. 191 del 2023. Per le attività di carattere non imprenditoriale, è invece necessaria la CIA.
In definitiva, il Collegio ha così statuito: “nel quadro normativo attuale, l’attività di locazione di immobili, anche a finalità turistica, che sia esercitata in forma non imprenditoriale, essendo un atto dispositivo dell’ immobile, riconducibile al diritto del proprietario ed alla libertà contrattuale, non ricade nell’ambito dell’art. 19 della L. n. 241 del 1990 e non è soggetto a poteri prescrittivi ed inibitori della pubblica amministrazione, salvo previsioni specifiche, collegate a particolari categorie di immobili […]. La mera offerta in locazione turistica, al di fuori dall’esercizio di un’attività imprenditoriale, non richiede una segnalazione certificata di inizio attività, ma una mera comunicazione di inizio attività, a fini di monitoraggio, a cui non corrispondono poteri conformativi o inibitori dell’Amministrazione […]”.
